近日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中关于支持租赁住房建设的内容备受关注：
允许重建房屋出租。允许按规定将商品房改造为出租房。土地利用年限和容积率不变。土地用途调整为居住，调整后水、电、气价格按照居民标准执行。
一。商业地产去库存与扩张
自置物业转为增值物业后，国务院再次发力。商业地产向库存的大动作来了，16个省份出台了商住变更细则！这项政策的意义非常重大。这将成为我国商业地产转型的新趋势。商场经政府批准改建后，土地使用年限和容积率不能改变。但这一次，政府终于狠狠了，连土地用途都可以调整为居住，目前在交了土地出让金后，就可以办理企业搬迁了。
什么概念？也就是说，商场改造的公寓，应该和普通住宅一样对待。要知道，商业用地的水电是住宅用地的三倍。这一变化将立即提高房地产的市场价值和回报率，开发商将有更多的选择。
2。新政策下的新商机
目前，我国住房租赁市场拥有1亿多人口，整个市场容量已超过1万亿元。要知道，我国住房租赁市场的主要供应商只有个人，占到90%以上，而在发达国家，专业租赁企业占到30%，是我国的三倍多，这个巨大的市场将成为开发商至关重要的地方。就连万科也在加速推广这块新蛋糕。
近两年来，除一线城市受到严格控制外，其他城市乃至未入市的县级城市均全面上涨。2018年三季度新政出台后，房价涨幅略有稳定，但房租又开始大幅上涨，成为年轻人的噩梦。
整个房屋租赁市场处于最佳状态。因此，在如此大的商机背景下，商场公寓的改造变得越来越具有吸引力。
三。开发人员应改变思维方式
近年来，我国商业地产发展异常。目前，一年内开业的商场有500多家。库存太多，不好的店太多。在我国，许多商场处于闲置或半闲置状态，处于销售加工阶段。物业方面存在一些问题和不足，有些地方还不错。房地产转型还必须转变思维方式，主要包括以下三点：
一。从控制土地到控制资源
过去房地产开发要控制土地，未来房地产开发要控制资源。随着生活水平的提高，对居住环境的要求将越来越高，未来房地产开发的重点将转移到沿海岛屿、湖泊、温泉、山林、农村等资源的控制上。
资源是身体，质量是灵魂，所以资源质量是关键。但是，在控制资源时，必须注意不可触及的资源红线，包括：基本农田、文化保护、文化遗产、风景名胜区、自然保护区、古城、古村落等。
2。从卖地上的房子到私有财产
三。从关注规模到关注模型
在未来，一个房地产项目的成功将不是你的项目规模能有多大，而是你的项目模式能走多远。“商业综合体+社区（公寓）”的模式让万达遍地开花、硕果累累。最重要的一点是万达的模式是可复制的。所以当你做一个项目时，你应该注意两点：可复制模型+执行团队，这将决定你的项目能走多远。
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关于加快培育和发展住房租赁市场的意见
各省、自治区、直辖市政府、国务院各部委、各直属机构：
是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住房目标的重要途径。改革开放以来，我国住房租赁市场的不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推进新型城镇化进程发挥了重要作用。但市场供给主体发展不足、市场秩序不规范、法律法规不健全等问题仍然突出。为加快培育和发展住房租赁市场，经国务院同意，现提出以下意见。
1、 一般要求
指导思想：全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议和中央城镇工作会议精神，认真贯彻国务院的决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建设住房体系为主攻方向完善以市场配置为主、政府保障为主的住房租赁制度。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
发展目标：到2020年，基本形成供应主体多元化、经营服务规范化、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本保障、公平促进、可持续发展的公共租赁住房保障体系，市场规则清晰的住房租赁法体系，有力的政府监管和充分的权益保障，促进了城镇居民居住房屋所有权的实现。
2、 培育市场供给主体
发展住房租赁企业：充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租购等多种渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模、集约化、专业化水平，形成大的协调发展网格，中小房屋租赁企业，满足日益增长的房屋租赁需求。根据《国务院办公厅关于加快发展生活服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）的有关规定，住房租赁企业享受生活服务业相关扶持政策。
鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务：支持房地产开发企业扩大经营范围，利用已建住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业租赁存量商品住房；引导房地产开发企业与房屋租赁企业合作开发租赁房地产。
规范房屋租赁机构：充分发挥中介作用，提供规范的中介服务。要努力提高中介服务质量，不断提高从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
3、 鼓励住房租赁消费
完善住房租赁支持政策：地方政府要制定支持住房租赁消费的优惠政策和措施，引导城镇居民通过住房租赁解决居住问题。落实住房公积金缴租政策，简化手续。非本地户籍租户可按照《居住证书暂行规定》等相关规定申请居住证书，享受义务教育、医疗等基本公共服务。
4、 改善公租房
推进公共租赁住房货币化：转变公共租赁住房保障方式，发展实物保障和租赁补贴并举。支持公共租赁住房保障对象通过市场租赁，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租金补贴制度，根据市场租金水平和保障对象实际情况合理确定租金补贴标准。
提高公共租赁住房的运营和保障能力：鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作的方式，将现有的政府投资和管理的公共租赁住房交给专业化、社会化的经营管理企业，不断提高管理和服务水平。农民工、新就业大学生、青年医生、青年教师等在城镇稳定就业的专业技术人员，符合当地城镇居民准入条件的，纳入公共租赁住房保障范围。
5、 支持租赁住房建设
鼓励新建租赁住房：各地要将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中作出安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。
允许重建出租房屋：允许按规定将商品房改造为出租房屋，保持土地使用年限和容积率不变，调整土地用途为居住土地，并按居民标准调整水、电、气价格。根据国家和当地住宅设计规范，在改造后允许出租现有房屋。改造期间，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火隔离设施，消防设施必须完好有效。
6、 加大政策支持力度
税收优惠政策：对依法登记备案的住房租赁企业、事业单位和个人给予税收优惠政策扶持。落实住房租赁营业税改征增值税的有关政策。个人出租房屋的，按5%低于1.5%的税率计算缴纳增值税；个人出租房屋月收入不超过3万元的，可在2017年底前按规定享受免税政策；对提供房屋租赁经纪服务的房地产中介机构，适用6%的增值税税率；对实施营业税改征增值税试点前取得的房地产一般性付款，纳税人可以选择简易计税方法，按5%的税率缴纳增值税。个人租赁住房收入减半征收个人所得税；个人租赁住房租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究相关费用扣除问题。
7、 加强房屋租赁监管
落实地方责任：省政府要加强对地方住房租赁市场的管理，加强工作指导，研究解决重点难点问题。市政府全面负责本行政区域内的房屋租赁市场管理工作，建立多部门联合监管制度，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层组织的作用，推进住房租赁网格化管理。加快住房租赁信息服务和监管平台建设，促进部门间信息共享。
