卖房一定要迁出户口吗？如何避免卖方逾期迁出户口？ 房产因其价值较大，故而大家在签订房屋买卖合同时会都会很小心，一些条款诸如：价款、交房、过户等都会认真放在心上，一方面是为了以防自己受到损失，另一方面是为了避免因违约而产生高额违约金。但是，对于迁出户口这样的义务，卖方往往重视不够，甚至认为是无关紧要的小事。但这真的是小事吗？ 未按约定迁出户口，产生高额违约金   2011年9月，谭某以165万元的价格购买了李某的房屋，双方约定李某应于2014年10月19日前迁出户口，逾期30日内未迁出户口的，李某支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起每日按房屋总价款万分之五支付违约金。后因李某未依约迁出户口，谭某将其诉至法院。 庭审中，李某经法院传票传唤无故未到庭，错失请求法院裁减违约金数额的机会。法院按照双方约定缺席判决李某支付违约金。至李某向检察机关申请监督时，违约金已高达120余万元，占房屋总价款的70%以上。之后，谭某向法院申请强制执行，法院对李某采取了相应的强制措施，发现李某根本无力承担如此高额的违约金。 李某的违约行为给其生活造成严重困难。在与双方的沟通中，检察官发现双方均有和解的意愿，因此为查明案情、化解矛盾，北京市海淀区检察院召开了案件听证会。听证会上，检察官向双方介绍了检察和解及其优势，在双方僵持不下时适时从法理与情理、法律规定与司法实践等方面进行引导，厘清双方的争议点和矛盾。最终，尽管在检察机关召开的案件听证会上李某与谭某达成了检察和解，但是李某也为自己的违约行为付出了高昂的代价。 卖房一定要迁出户口吗？ 按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，如果房屋过户后，原户主拒绝迁出户口，势必会严重影响买方的户口迁入工作。在我国，户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，但公安机关也无权强制性的要求卖方将自己的户口迁出，但这是否就意味着卖家可以“为所欲为了”呢？ 现实情况并非如此，如果买方由于特殊需求，如孩子读书等，需要迁入户口并占用名额。那么不迁户口可能会影响买家的积极性，造成房屋出售困难。另外，即便卖方口头承诺可以将户口迁走，买方也会要求在买卖合同中增加相关条款。   如何避免卖方逾期迁出户口 对于买家来说，为避免卖方户口逾期迁出给买方造成不好的影响，除了在房屋买卖合同上表明相关条款以外，买方可通过预留户口迁出保证金和户籍核查两种方式督促卖方及时迁出。 1、预留部分尾款作为户口迁出保证金 个人二手房交易中，为了避免卖方逾期迁出或不迁出户口，买方在向卖方支付房款时，会按照双方协商好的数额预留一部分尾款作为户口迁出保证金督促卖方按时迁出户口，待卖方迁出户口后再支付给对方。如果卖方逾期未迁出，卖方需交纳违约金。 2、户籍核查 在签订房屋买卖合同之前，可以事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。 卖房人不能及时迁出该怎么办？   在实际交易过程中，如果卖房者在房产交易后户口不能及时迁出，很容易产生合同纠纷，遇到此类问题我们该如何解决呢？ 1、建议户口迁入具有本市户口的直系亲属处。 按照相关规定，如果因为卖出房屋而迁出户口的，可迁入本市户口的直系亲属处，也能迁入本市户口的其他亲属。两种情形都需要迁入房屋的承租人或产权人同意。 2、请买方宽限时 假如不能立即找到接收户口的亲属或者是其他人，需要考虑卖房后再重新购买房屋，而后将户口迁入新购买的购买地址中。卖家可以与买家进行协商，约定给予户口迁移的宽限期，可以在宽限期内重新购买新的房屋，再将户口迁入新购买新的地址中。 3、申请社区托管 可以到当地派出所进行咨询，询问我们所在社区是否有社区托管户政策，如果有的话我们可以携带户口本、身份证、卖房合同、无房证明等手续，前往相关派出所进行办理卖房后的户口迁出。还是要强调一点并不是无房居民都能申请社区托管。 当然不管是卖房后户口迁出还是办理户口托管，我们终还是建议广大的朋友在卖房后及时将所在的户口及时迁出以避免不必要的麻烦。 结 语 生活中不管是房屋买卖还是其它涉及合同类的事情，我们一定要做到有诺必守、有诉必应。 焦律师提醒大家：合同是双方意思自治达成的合意，合同当事人必须全面履行合同的各项义务，包括主义务、从义务以及附随义务等。如若有诺不守，不仅会受到道德的谴责，还有可能要承担相应的法律责任。同时，如果真的发生纠纷、违约被对方起诉，一定要积极参加法庭调查、举证质证及当庭陈述等诉讼活动有助于法院查明案件事实和正确适用法律。 本案中，如果李某到庭应诉并请求法院裁减违约金，也不至于被判令支付高达120余万元的违约金。在此，检察官提示大家，不要有“厌诉” “惧诉” “躲诉”心理，接到法院通知后，应当积极参加诉讼，依法行使权利。