在轮番暴揍，尤其是在二手房成交指导价发布之后，深圳的房价虽然岿然不动，但成交量确实冷下来了。
深圳市住建局房地产信息平台数据显示：
四月份全市二手商品房成交54.13万平方米（5507套），同比减少24.87%；其中二手商品住宅成交44.01万平方米（4877套），同比减少33.26%，环比三月减少28.16%。
成交量大跌的深圳，最难受的当属深圳的中介，他们现在基本没有什么成交客户，带看量也没多少，大多数中介依靠着租房成交，维持生活。
2月8日，深圳官方发布关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，同时公布了3595个住宅小区的二手住房成交参考价格表，并要求中介规范对外房源的展示价格，不得超过成交参考价。
中介们没办法，按照指导价公布当然不甘心，于是干脆就不公布价格。而近日，位于南山区一家中介，开始打暗语，以一个榴莲代表1000万，一根香蕉代表100万，来公布房屋价格。
消息被曝出后，引来全网热议，并被新华社点评，驱除楼市“榴莲”之味 重在挖断“炒房”的根。
最终南山区住建局要求涉事中介门店关闭整改，并要求辖区内其他中介引以为戒。
这件事情说明，深圳发布的二手房成交指导价确实力度够强，让深圳的楼市很难受。
但难受的是成交量，价格依旧没有下跌，反倒仍在小步上涨。
根据统计局最新公布的4月份70个大中城市房价数据显示，深圳一手房环比涨幅0.5%，二手房与上月持平，二者同比涨幅分别为3.9%和12.9%，丝毫没有下跌的迹象。
02
为何深圳房价这么难下跌？根本原因在于，这里的供需矛盾非常大。
最新公布的第七次人口普查数据显示，深圳过去十年人口增加了713.6万人，增量位居全国第一。十年之间增加了一个大城市的人口，这样的增速非常惊人。
相当于过去十年，平均每年深圳人口增加70多万。
数据：各城市统计局
如今深圳的常住人口规模高达1756.01万，位居全国第6位，相比于40年前，人口翻了50倍。
数据：深圳市统计局
这还是常住人口，深圳的实际管控人口其实已经达到了2200万。天量的人口规模，对应的土地面积只有1997平方公里。
做个对比就能发现深圳有多局促。
深圳与北上广人口相差不是很大，但深圳的面积只有北京的八分之一，只有广州的近四分之一，上海的三分之一。
正因如此，深圳已经成为全球人口密度最高的城市之一。庞大的人口，狭窄的空间，造成了深圳楼市供需矛盾非常严重。
更为关键的是，深圳的住宅有超过一半是无法上市交易的小产权房，合法住宅与公寓的占比不到一半，这更加剧了深圳的供需矛盾。
此前，贝壳研究院公布了大湾区11个城市的住房自有率，深圳仅为23.7%，位居大湾区倒数第一。
这意味着，深圳有一大半人没有自己的住房。换句话说，深圳有一大半的人口有购买住房的需求。
1756万人的一大半，可是千万量级的需求，如此庞大的需求支撑着深圳楼市，所以自2016年大调控以来，深圳楼市经历了一轮又一轮调控，房价却涨了一波又一波，义无反顾，从不回头。
如今的深圳，平均房价已经突破了9万元/平方米，位居内地第一，其房价收入比更是稳稳位居内地第一。
在这种背景下，深圳2021年供地计划发生了历史性转变，明确2021年计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。
这是深圳历史上，居住用地供应首次突破30%，也是第一次超过了国家标准25%的下限。这意味着，深圳的居住用地供应发生了历史性转向。
但深圳已经没几块可以供应，即便百分之百划为住宅用地，对于供需矛盾尖锐的深圳，依旧是杯水车薪。
如何缓解深圳的楼市压力，已经成为这个特殊当下面对的最大难题。
03
就在今天，深圳以收紧落户的方式，给出了一种尝试方向。这与当下各城市纷纷放松落户背道而驰，算是一种罕见的操作。
5月26日，深圳市司法局发布由深圳发改委制定的《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》。
虽然还是征求意见稿，但这就是明确的吹风。告诉所有人，深圳的落户门槛收紧了。
在征求意见稿中，深圳明确提出：?
1、将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，技术型人才底线要求调整为“中级职称+全日制大专”，技能型人才的底线要求调整为技师。
2、直接落户需要本科以上，且本科年龄不超过35岁，硕士年龄不超过40岁，博士年龄不超过45岁。
3、夫妻投靠基本要求由结婚时间及被投靠人入深户时间满2年调整为满5年；老人随迁将子女入深户时间要求由8年调整为15年，并增加子女在深圳缴纳社保连续满15年的要求。
4、户籍迁入计划根据人口管理政策和产业政策按年度制定，重点满足全市经济社会发展对各类人才的需求。全市年入户总量应当控制在年度迁入计划之内。
?这份文件，本号以为至少透露了三个消息：
第一，在深圳，以后大专以下不再是人才，只有本科以上才是人才。
第二，年龄大，即便学历高，也难落户。
第三，投靠落户更难了。
一句话概括就是，深圳要抬高落户门槛了。
没办法，深圳人口竞争力太强了，太有吸引力了，过去十年增长了700多万，一年之间户籍人口增加了92.62万人，如果不抬高落户门槛，十四五期间内深圳的常住人口就将突破2000万。
这会让深圳的楼市供需更加尖锐，房价上涨压力会更大。
但是，即便抬高了落户门槛，甚至划定人口天花板，深圳的房价也很难转向。
因为即便从现在开始提高落户门槛，只会降低落户速度，却无法阻挡常住人口增加。退一步说，即便常住人口增速下降，也只是延缓了需求扩张，原本的存量需求还没有找到好方法释放。?
所以，本号认为，空间狭窄的深圳，想要稳定房价，只有一个办法，那就是扩容。只有扩容，增加深圳的土地，才能化解这个症结。
只有增加深圳的发展空间，再辅以打击炒房的政策，才能稳定住深圳的房价。如果不进行扩容，深圳的房价还会继续创新高。
