当代人在整合自有资产时或者通过房屋置换改善居住条件时，常常会选择出售原有房屋。
那么在出售房屋时需要注意什么问题呢？按期交付房屋？协助买方办理贷款？办理房屋过户手续？
如果你以为做好这些就万事大吉了，那么你就too young，too simple！
今天，
小编带大家来看一起
在卖房过程中横生枝节的故事~
案情回顾
卖房一年后才发现户主另有其人
2014年，鲁载码从所在单位购得位于本市X路房屋一套。
2015年底，鲁载码与黎芙芙签订了房屋买卖合同，将该房屋出售给黎芙芙。两人在合同中除了约定价款、过户等主要事项外，还约定鲁载码必须在房屋交接前将原房屋内的户口迁出，否则每逾期一日，鲁载码需按房屋价款的万分之五向黎芙芙支付赔偿金，直至户口迁出时止。
由于鲁载码购得该房后并未实际居住，也从未将自己及家人的户口迁入其中，所以鲁载码很自然地认为该房屋内无需要迁出的户口，故而对上述关于户口的条款未予理会。
2016年1月上旬，鲁载码向黎芙芙交付了房屋。不久，黎芙芙如期取得房屋产权证。
然而，黎芙芙之后意外发现房屋内竟然存在一个叫姚某的户口！
这是怎么一回事呢？
原来早在2010年（当时鲁载码还未购得该套房屋），案外人姚某使用伪造房产证的方式，神鬼不知地把自己的户口迁入了该房屋内，而该情况一直未被发现。鲁载码购房时也绝对没想到房子里竟会有陌生人的户口，所以卖房的时候也未想过要查询一下房屋内的户口登记情况。
由于鲁载码没有依约将房屋内原有户口迁出构成违约，黎芙芙于2018年一纸诉状将鲁载码诉到法院，要求鲁载码从2017年1月9日起至户口迁出之日止，按每日1440元的标准向其支付违约金。
法院判决
卖方构成违约，需赔偿违约金
一审法院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行自己的义务。鲁载码至今尚未将系争房屋内原有户口全部迁出，已构成违约，应承担相应的违约责任。
由于户口迁移非房屋买卖合同的主要义务，违约所承担的责任不应超过房屋买卖合同主要义务违约所应承担的责任，而双方约定解除合同的违约金为总房价款的20%，故最终判决鲁载码向黎芙芙支付逾期迁移户口违约金(按每日1,440元计算，自2017年1月9日起至原有户口迁出该房屋之日止，总额不超过576,000元)。
鲁载码在该案判决生效后向上海二中院申请再审。
上海二中院认为，上述案外人姚某伪造房产证将自己户口迁入系争房屋的事实，认定鲁载码与姚某并无身份上的关系，且鲁载码对系争房屋内存在姚某户口之事并不知情，故鲁载码仅应当承担对系争房屋内户口情况未尽谨慎注意义务的责任。
需要特别指出的是，鲁载码在得知房屋内存在未迁出户口后，积极通过刑事报案手段，协助法院取得了姚某通过非法手段将户口迁入系争房屋的证据，此后，更借助公安力量启动户口纠错程序，将姚某户口强制迁回迁出地址，消除了违约情形。
鲁载码对于自己未尽谨慎注意义务的过错也有认识，愿意向黎芙芙作适当的赔偿，所以，再审综合考量该案的实际情况，酌情作出了相应的改判，调减原判认定的违约金，判令鲁载码应当一次性支付黎芙芙违约金10万元。
法官说法
绝大多数买房人都忌讳购买的房屋内存在他人户口，所以房屋买卖合同中一般都会有出售方需要清洁房屋内户口的条款。该项义务虽然不是房屋买卖合同的主要义务，但一旦违反也会构成违约。
因而在房屋买卖交易中，出售方需要注意除了履行按期腾退房屋、交付房屋、转让过户这些主要义务之外，还应当对房屋内的户口问题予以关注，特别是自身也是通过二手房交易取得的房屋进行转让时，至少应当到户籍登记部门进行相应的确认，以免节外生枝，给自己造成不必要的损失。
