新《土地管理法》实施后，明确提出国家允许进城的农村村民依法自愿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员充分利用闲置宅基地和闲置房屋。但是，法律仍然严格限制集体经济组织以外人员的宅基地买卖。
在农村，我们会发现这样一个“奇怪的现象”，即一些村民的房子是空的，许多村民的家庭世代挤在一起。造成这一现象的原因是，村里缺少闲置宅基地，很多农民家庭分家后无法申请宅基地。腾出的房屋多为落户村民，他们没有撤出宅基地，因此无法在村里强行收回宅基地。既然国家鼓励村民有偿退出宅基地，为什么村民还是不愿意退出？原因很现实。
01
补偿退出宅基地的方法还不完善
目前，从法律层面已经明确，落户进城的村民可以自愿有偿退出宅基地，但很多地区的宅基地退出具体办法还没有落实或完善。笔者认为有三个方面需要厘清：一是村民自愿退出宅基地可以获得什么样的补偿，如宅基地使用补偿和地上房屋补偿；而二是对自愿退出宅基地的村民给予多少补偿？如果补偿金额不够吸引人，那么村民更愿意把自己的老房子留在农村；第三，有偿退出模式还有待厘清，比如村集体有偿收回房屋基地，进城的落户村民转移给村里其他村民。
02
宅基地只在集体内部转让
宅基地使用权是农村村民住房保障的基础。中国法律严格禁止城市户口在农村购买宅基地。目前，老宅基地使用权只有在集体内部转让才是合法的。但问题是，农村宅基地价格不能像城市商品房那样由市场决定，宅基地不能也不能形成市场，这意味着集体经济组织内部流转的宅基地价格不会很高。如果价格很高，想要转让房屋基地的村民可能更愿意自己保留，而不是在价格低的情况下退出宅基地。
03
返根思想
对于来到落户的村民来说，农村是他们的家乡和故乡。一旦他们从宅基地撤出，他们将无法再次获得。然而，在农村地区，大多数人搬回家乡。虽然很多人可能因为工作或其他原因不得不临时搬到其他地方居住，但只要那里有房子，他们就会觉得从来没有离开过家乡。对他们来说，他们会在新年假期回家探亲。村里有房子，至少有个安顿的地方。更重要的是，对于这样的人，他们希望退休后回到农村享受晚年生活。
结论：目前，广东、陕西、安徽、福建等多个地方政府部门正在印发宅基地审批政策文件，相信在不久的将来，每个村民都能拥有一个宅基地，每户都有一个居所。
